text160
    text176
    text343
    text516
    text486

    Blog

    iStock 657750392
    2024. 06. 18.
    Az árak alakulásának átfogó áttekintése: Mit tudunk az építőanyagokról Szlovákiában?

    Az ingatlanárak emelkedésével kapcsolatban az utóbbi időben gyakran emlegetik okként az építőanyagok árának emelkedését. Ezért közelebbről megvizsgáltuk a probléma hátterét. Hogyan alakult az egyes építőanyagok áremelkedése Szlovákiában az elmúlt három évben? És mire számíthatunk a jövőben? A Statisztikai Hivatal rendelkezésre álló adatait felhasználva megvizsgáltuk, hogyan változtak az egyes építőanyagok árai az elmúlt 3 évben. Érdekelt minket az is, hogyan alakultak három fontos nyersanyag, nevezetesen a fa, a vas és az acél árai. Az áruk azért fontos, mert számos építőanyag gyártásának alapvető nyersanyagát jelentik, és így hatással vannak a végső árra. Az eredmények egyértelműen mutatják a változó gazdasági és világjárványhelyzet hatását Szlovákiában és a világban. Az árakat index segítségével számítjuk, ahol az előző negyedév vagy év értékei mindig 100-as értéket képviselnek, ezért a szövegben csak százalékos negyedéves és éves változásként fogjuk értelmezni azokat. A 2020-as év szinte nyugodtan alakult Az anyagárak 2020-ban nem emelkedtek jelentősen 2019-hez képest. Az egyetlen kivétel a tűzálló termékek ára volt, amelyek mind negyedéves, mind éves szinten emelkedtek. 2020 első negyedévében 10,5%-kal, a másodikban pedig közel 29%-kal nőttek. A második negyedévben 19,2%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest, de a negyedik negyedévben a változás több mint a felére csökkent. Ezek a változások szinte biztosan annak tudhatók be, hogy ezen anyagok előállítása viszonylag összetett folyamat, és a világjárvány kitörésekor a világjárvány miatt különféle korlátozásokkal szembesült. Ez valószínűleg az árak emelkedését okozta. Hasonló okokból erős növekedés volt megfigyelhető a vas- vagy acélhuzalok árában is, ahol az ár a második negyedévben 21%-kal emelkedett az elsőhöz képest. A növekedés okai hasonlóak lesznek, mivel az acél ára akkoriban inkább csökkenő tendenciát mutatott az előző évhez képest. Figyelmet kelthet az áram éves változása is, amely 2020 negyedik negyedévében már több mint 17%-os pluszban volt. Árfelhajtás jön a színre A jelentős növekedés, amelyet 10% körülinek vagy afelettinek fogunk tekinteni, fokozatosan csak 2021 második negyedévétől kezdett megmutatkozni. A harmadik negyedév továbbra is gyorsan növekedett, az árszint magas változása számos anyagnál tükröződött, negyedéves összehasonlításban pedig ez a negyedév volt a leginkább növekedésorientált. A negyedik negyedévben több negyedéves összehasonlításban is árcsökkenés volt megfigyelhető, de éves összehasonlításban az árak emelkedtek a legnagyobb mértékben. Az építőanyagok árai drámaian emelkedtek 2021 folyamán, mivel – sok más esethez hasonlóan – a növekedés oka elsősorban a kereslet kínálattal szembeni túlsúlya volt. Ez általánosságban, ahogy már jeleztük, kezdetben a világjárvány miatti zavarokkal járó ellátási láncokban és ciklusokban, valamint az ingatlanok iránti megnövekedett kereslettel volt összefüggésben. Az anyagok hiánya nyomást gyakorolt az árakra. Hasonlóképpen, 2021 folyamán Szlovákiában az építőipar, valamint más ágazatok továbbra is jelentősen érintették a világjárványhelyzet kezelését. Emiatt valószínű, hogy 2021 utolsó negyedévében számos építőanyag árnövekedésében enyhe negyedéves visszaesést tapasztalunk, mivel a gazdaság egyre inkább megnyílt a védőoltásoknak köszönhetően, ami látszólag segített enyhíteni az árnyomást. Másrészt más tényezők is elkezdtek érvényesülni, amelyek tovább fokozták az árnyomást éves összehasonlításban. A leírt fejleményeket az első grafikonon is ellenőrizhetjük, amelynek alsó része az építőanyagok árának havi éves változásait mutatja. A felső részben azt látjuk, hogyan alakult az építőipari termelés Szlovákiában a figyelt időszakban.

    kosice
    2024. 06. 18.
    Milyen elvárások vannak az új építési törvényekkel kapcsolatban?

    Az állam fő feladata, hogy minden polgára számára hatékony és ésszerűen gyors igazságszolgáltatást biztosítson. Véleményem szerint ezen törvények sikeres végrehajtása végső soron egy alapvető emberi szükséglet – a lakhatás – jobb elérhetőségét eredményezi. A megfizethető lakhatás növelni fogja a munkaerő mobilitását, ami virágzó gazdaságot biztosít, amely több adót fog termelni, így az állam jobb szolgáltatásokat tud nyújtani a polgároknak az egészségügyben, az oktatásban, az igazságszolgáltatásban, az állami és közigazgatásban stb. Az 1976-os építési törvény számos közismert okból nem tudja ellátni ezeket a feladatokat. Az engedélyezési időszak jelenlegi körülbelül 40 hónapról 20 hónapra történő csökkentése sokkal nagyobb lakáskínálatnak biztosít helyet, és jelentősen csökkentheti az áremelkedésre nehezedő nyomást. A nyertesek ekkor a fiatal családok lesznek a spekulatív befektetők rovására, akik számára a lakásokba való befektetés vonzereje csökken. A területrendezés rugalmasságának változásai biztosítják a földterületek nagyobb kínálatát a dinamikusan változó társadalom által igényelt funkciókhoz. Ennek egyik következménye az lesz, hogy a földtulajdonosok többé nem élvezhetnek mesés üresjárati profitot, és a magas áruk többé nem fog tükröződni a lakások eladási árában. Van egy közismerten fontos tény a stratégiai tervezésben. A végül kudarcot vallott stratégiai tervek akár 75%-a sem azért bukik meg, mert rossz tervek voltak. A gyakorlatban való gyenge megvalósítás miatt buknak meg. Ez vagy következetlen megvalósítást, vagy fokozatos „fejlesztéseket”, a hajtóerő elvesztését, a szükséges erőforrások hiányát és hasonlókat jelent. És így egy jó és egészséges szándék soha nem válik valósággá. Bármely ilyen társadalmi jelentőségű és ilyen átalakító potenciállal rendelkező törvény kőkemény elszántságot érdemel a végrehajtásában. Ha még nem lépett hatályba, és már komolyan tárgyaljuk a módosítását, akkor komolyan aggódom hazánk jövője miatt. Pozitívan értékeljük az elfogadott jogszabály-változásokat. A projektek előkészítésének időkeretét alapvetően újradefiniálták, miközben a városok nem veszítik el az irányítást az építkezés helyszínéül szolgáló területek felett. Minden szereplő, köztük számos helyi önkormányzat is, már tisztában van azzal, hogy meg kell változtatni az engedélyezési eljárások módszerét. A városok és az önkormányzatok számos akadályoztatással és célzott észrevétellel szembesültek számos projektben, beleértve az olyanokat is, mint az óvodák vagy az idősek otthonai, ami gyakran ezen közhasznú tevékenységek leállításához vezetett. Nem is beszélve arról, hogy az évekig tartó és ismételten kifogásolt adminisztratív eljárások az egyik oka annak, hogy a lakóingatlanok árai évről évre több tíz százalékkal emelkednek. A lakhatás megfizethetősége csökken, miközben a városok megfosztják magukat az adófizetőktől és közlekedési problémákat generálnak, mivel az emberek olcsóbb lakhatásért a mellékvárosokba költöznek, ahonnan naponta autóval kell ingázniuk a városba. A szoftver előkészítése további két évet vesz igénybe, ami szlovák körülmények között bizonyos kockázatot jelenthet. Úgy véljük, hogy ezt az időt a folyamatok beállítására fogják használni, és az új jogszabály nagyobb kiszámíthatóságot és átláthatóságot hoz majd – ma az építtető, és így a leendő tulajdonos és bérbeadó sem tudja előre kiszámítani nemcsak az építkezés megkezdésének, hanem az átadás-átvételének költségeit vagy dátumait sem. Minden szakaszban akadályokba és késedelmekbe ütközhet olyan szervezetek részéről, amelyek gyakran valamilyen okból indítják el az építési eljárást. Ez a kockázat pedig végső soron az áremelkedésekben tükröződik, és nemcsak a fejlesztőt, hanem különösen magukat az ügyfeleket is terheli. Az építési szabályzat egyik kritikus pontja a felelős helyi megállapodás felváltása egy hivatalos, a terv kötelező érvényű dokumentumokkal (gyakran elavult rendezési tervek) és szabályozásokkal való megfeleléséről szóló döntéssel. Ezt az elvet az új törvények tovább erősítik. A folyamatok centralizálása és az adminisztráció gépi tanulási algoritmusokra való átruházására irányuló törekvés a lényegi és helyi emberi döntéshozatal arányának további csökkentését célozza. A bevált külföldi gyakorlat szerint az eljárás akkor kezdődik, amikor a kérelmezőnek sikerül (írásbeli) megállapodásokat kötnie a résztvevők többségével. Ezt a bevett logikát mi elhúzódó eljárásokkal váltottuk fel, amelyeknek a fejlesztő számára a teljes tárgyalási folyamatot kellene megoldaniuk, és amelyek gyakran taktikai játékokká válnak, hogy ki kicsoda. Ráadásul a közműtulajdonosokkal és -üzemeltetőkkel fennálló üzleti kapcsolatok továbbra is zavarják az engedélyezési folyamatot. Ezek az eljárásokban továbbra is fennálltak abból az időszakból, amikor minden médium állami tulajdonban volt. Az építési projekt alapvető helyszínének, térfogatának és biztonsági paramétereinek felmérésére szolgáló egységes engedélyezési eljárás bevezetése lépés a szlovák gyakorlat és a világ többi részének harmonizálása felé. Ez kellene, hogy korlátozza az általános államigazgatás és a helyi önkormányzatok beavatkozását az engedélyezési és jóváhagyási folyamatokba. Az épületek szakszerű és jogszerű építésének és használatának fennmaradó eljárásaihoz speciális államigazgatási szervek, releváns intézmények és felelős szereplők állnak rendelkezésre a vonatkozó törvények és szerződések szerint. Ezeket nem szabad megkettőzni, és általában formálisan be kell vonni az eljárásokba.

    Frame 826
    2024. 06. 17.
    Longi 410Wp monokristályos napelem fekete kerettel

    Amikor Pápua Új-Guineára gondolunk, legtöbben egy elmaradott országot, egy áthatolhatatlan dzsungelt és kannibál törzseket képzelünk el, amelyek ma is lakják ezt a területet. De valóban így van? Az igazság az, hogy a rituális kannibalizmust egyes törzsekben a 20. századig gyakorolták, de ma már még az sem. Vessünk egy közelebbi pillantást Pápua Új-Guinea egzotikus törzseire.

    OIP (1)
    2024. 06. 18.
    Új építési szabályzat – igen vagy nem

    Az 50/76-os építési törvény közel 50 éves. A törvény nem rossz, de értelmezése, manipulációja és felforgatása, valamint az építési eljárás alanyai új státusza miatt az építési folyamat Szlovákiában nemcsak nehézzé, hanem kiszámíthatatlanná, rendkívül drágává, sőt szinte lehetetlenné is vált (a mai Pozsony). Az évekig tartó építési eljárások túlárazott építkezést, a források alulfelhasználását és korrupt környezet kialakulását okozzák. Ha egy befektetőnek rendkívül hosszú ideig kell egyben tartania a teljes kivitelező csapatot, ha sok pénzt fektetett a projektbe, a hatóságok tétlensége arra kényszeríti, hogy a végső megoldáshoz folyamodjon: a korrupcióhoz. A korrupció nem olyan jelenség, amely elsősorban a befektetőt aktivizálná. Végső soron megfosztja őt a profittól. Végső megoldás olyan helyzetekben, amikor a hatóságok vagy nem lépnek fel, vagy az eljárás résztvevői akadályozzák. Az összes költség, beleértve a mellékköltségeket is, természetesen tükröződik a végtermék, például egy lakás árában, amelyet az áfa és az építési adó koronáz meg. A lakás így rendkívül drága lesz. Egy olyan érzékeny területen építkezéskor, mint a lakások, szinte minden vevő olcsóbb lakást szeretne. Ezért a vevők érdeke is, hogy az építési eljárások feltételei végre „normalizálódjanak”. A fejlesztő nem eredendően rossz figura. A misztifikáció és a nem létező szabályok teszik őt rosszá. A fejlesztő demisztifikációját, az építkezés olcsóbbá és gyorsabbá tételét, az új építési törvény megoldhatja, de nem csak. Mit kellene vagy kell szabályoznia az új építési törvénynek? Először is, meg kell változtatnia a földhasználat-tervezést. A jó földhasználati tervek lehetővé teszik az egykörös építési engedélyt a jelenlegi kétkörös helyett, és azt, hogy ez ne tartson rendkívül sokáig. Hazánkban a területrendezési terv néha nagyon szigorúan, néha jóindulatúan ír elő. Alapvetően attól függően, hogy kik vesznek részt benne. Azt határozza meg, hogy mit lehet megtenni, ellentétben például Ausztriával, ahol hasonló szabályozási anyag mondja ki, hogy mit nem lehet megtenni. A megtehető dolgok halmaza mindig kisebb, mint a nem tehetőeké. A jelenlegi szabályozási módszertan korlátozza a kreativitást, de a felelősségvállalást is. Hazánkban gyakran előfordul, hogy az önkormányzatokhoz érkező politikusok semmit sem tudnak a területrendezésről, ezért improvizálnak, és hosszú távú koncepció helyett eseti megoldásokat hoznak. Különböző bizottságokat hoznak létre a problémák megoldására, ami érthető módon nem megoldás egy rövid választási ciklusban és egy olyan összetett kérdésben, mint a területfejlesztés. Ezek a bizottságok, a rendezési terv előírásaival ellentétben, dönthetnek, változtathatnak és követelhetnek. Ismerek olyan döntéseket, mint például: "Építsenek nekünk ezt vagy azt, bérlakásokat, élelmiszert, utat, kereszteződést..." De ez felvet egy kérdést, amelyre a politikusoknak végre választ kell adniuk. Hol a határ a tulajdonjogok védelme között, hol a zsarolás és az ésszerű megállapodás között? Az elmúlt 30 évben tucatnyi bizarr helyzetet, döntést és pozíciót tapasztaltam meg, ahol a határok eltolódtak és elmosódtak. Ezek közül néhányat megosztok a következő blogbejegyzésekben. Elektronikus ügyintéző Ha a rendezési tervek pontosan kidolgozottak lennének, ha nem lennének beépített korlátozó intézkedések, amelyek ellentmondanak a kor követelményeinek, akkor elég lenne egyetlen átlagos tisztviselőnek azt mondani: „A javaslata összhangban van vagy nincs összhangban a szabályozási tervvel.” Ez a helyzet például Észtországban. Ott a befektető elektronikusan nyújtja be a projektet és a kérelmet, és mindent egy elektronikus tisztviselő intéz. Vagyis nem egy élőlény, hanem egy számítógép. A számítógép értékeli, hogy a projekt összhangban van-e a szabályozási rendezési tervvel vagy sem. Egy ilyen eljárás előfeltétele azonban egy tökéletesen kidolgozott rendezési terv. Vagyis valami olyasmi, amit eddig sehol máshol nem sikerült megtennünk. Csak Pozsonyban például hiúsult meg egy kétszer is elkészített rendezési terv jelentős módosítása, mert nem volt meg a "politikai akarat". Más szóval, amikor nem engedtétek meg, hogy jóváhagyjuk azt, ami nekünk számított, mi sem engedtük meg, hogy jóváhagyjátok azt, ami nektek számított. Tehát állunk. És ma tehát az építőipar is áll, amelynek nincs elég megrendelése. A lakások pedig kezdik támadni a 4000 eurós/ m²-es határt. Az építési folyamat felgyorsításának és tisztázásának további előfeltétele az építési hatóságok „elkülönítése” a városoktól és az önkormányzatoktól. Ez szükséges előfeltétele annak, hogy a hatóságok megszabaduljanak a politikai befolyástól, és az építők szakmai partnereivé váljanak. A törvény egy másik lényeges része az építési eljárásban részt vevők és kölcsönös jogaik egyértelmű meghatározása kell, hogy legyen. Ma már bárki beavatkozhat az építési eljárásba. Még a pozsonyi székhelyű lakásügyi hatóságok polgári egyesülete is, amely a szinnai projektet is magában foglalja. És ez nem jó.

    ThinkstockPhotos 173298855
    2024. 06. 18.
    Mi a végső jóváhagyás és hogyan történik?

    Az ingatlannal kapcsolatos záróellenőrzési határozattal, mint dokumentummal foglalkozó alapvető jogi szabályozást az 50/1976. évi területrendezési és építési szabályzatról szóló törvény, valamint az építési törvény egyes rendelkezéseit végrehajtó 453/2000. évi rendelet tartalmazza. De mire számíthat reálisan a záróellenőrzés során? MIKOR TÖRTÉNHET MEG A BEFEJEZÉS JÓVÁHAGYÁSA? Az építési engedély az a folyamat, amelynek során egy épületet hivatalosan „életre keltenek”. Az illetékes hatóság dönt arról, hogy az épület lakható és használható. Az építési engedélyre az összes építési munka befejezése után kerül sor. Ez a folyamat biztosítja a közérdek és az eljárásban részt vevő felek jogainak védelmét. Ez a környezetvédelem, és különösen a jövőbeli felhasználók biztonsága és egészsége, illetve a tűzvédelem szempontjából történik. Építési engedélyezési határozat szükséges, ha egy elkészült épületet használatba kíván venni. Ez vonatkozik az átépítésére, bővítésére vagy felépítményezésére is, amelyre építési engedélyt adtak ki. Az épület majdnem kész állapotban tekinthető meg, és már csak apróbb részletek hiányoznak, amelyeket a tulajdonosok a beköltözés után kiegészíthetnek. Az épületnek kész tetővel kell rendelkeznie vízelvezetéssel és villámhárítóval, kéményekkel, minden ablakkal és ajtóval, elkészült lépcsőkkel és korláttal ellátott erkélyekkel. Ez vonatkozik a falak, padlók, mennyezetek és szerelvények felületkezelésére is. Az összes közműcsatlakozást (víz, csatorna, gáz) mérőpontokkal együtt is el kell készíteni, a fürdőszobákban pedig szerelvényeket (mosdó, fürdőkád/zuhanyzó, WC stb.) kell felszerelni. Mikor nem kell építési engedély? Vannak bizonyos kivételek is ez alól az eljárás alól. Az építési hatóság eltekinthet az építési engedélytől, ha kisebb építményekre, épületátalakításokra és karbantartási munkákra vonatkozik. Ez akkor is így van, ha azok elvégzéséhez építési engedélyre volt szükség. Garázs építési engedélyre van szükség, ha az nem tartozik a kisebb építmények kategóriájába. Ezzel szemben mindig foglalkozni kell vele, ha az épület lakhatásra vagy rekreációra szolgál. MIT KELL ELŐKÉSZÍTENI A JÓVÁHAGYÁSI ELJÁRÁS ELŐTT Először is, építési engedély iránti kérelmet kell benyújtania az illetékes építési hatósághoz. Ez ugyanaz a hatóság, amely az ingatlan építésére vonatkozó építési engedélyt kiadta. A kitöltött kérelemhez csatolnia kell az építési hatóság által előírt összes mellékletet. Ezek a következők: érvényes építési engedély az építési mód változására vonatkozó információkkal; a tényleges kivitelezés tervdokumentációja - ha egyes tervezett alkatrészek vagy szerkezetek mérete vagy helyzete megváltozott az építés során, ezeket a tényeket is közölni kell; az építmény tényleges helyének felmérése, amelyet egy földmérő készít az építkezés befejezése után, és a mérési jelentéssel együtt feltünteti az eredeti állapotot, a változásokat és az új állapotot; az épület energetikai értékelése - ha az építési engedélyt 2020. december 31. előtt adták ki, a ház végleges engedélyeztetésének követelménye az A1 energetikai osztály elérése, ha 2021. január 1. után adták ki, akkor az A0 osztály elérése. az építőipari vállalat által a kivitelezés során vezetett építési napló másolata, az összes telepítés teszteléséről és hibátlanságáról szóló ellenőrzési jelentések, amelyeket a beszállító vállalatok készítenek el, mielőtt a munkát átadják a beruházónak; szükség esetén az építési hatóság által előírt egyéb dokumentumok; a végleges jóváhagyásért fizetendő adminisztrációs díj befizetésének igazolása - családi ház lakóépület esetén 35 eurót, családi ház üdülőépület esetén 25 eurót (25 m²-ig) vagy 50 eurót (25 m² felett), további épületek (kutak vagy garázsok) esetén 20 eurót kell fizetni. HOGYAN TÖRTÉNIK AZ ELLENŐRZÉS Az összes szükséges dokumentum benyújtását követően az építési hivatal értesíti az eljárásban részt vevő összes felet (építő, épület tulajdonosa, földtulajdonos), az önkormányzatot és az illetékes hatóságokat a használatbavételi engedélyezési eljárás megindításáról. Erről legalább 10 nappal a helyi vizsgálattal egybekötött szóbeli eljárás előtt kell értesítenie. Ezt követően, az építési engedélyezés napján az építési hatóság egy bizottsága meglátogatja az épületet. Az építési területen közvetlenül megvizsgálják az épületet és környezetét, hogy megállapítsák, hogy az építést a jóváhagyott tervdokumentációnak megfelelően végezték-e, és hogy a rendezési tervben, a rendezési határozatban és az építési engedélyben meghatározott összes feltétel teljesült-e. Ezzel egyidejűleg szóbeli meghallgatást tartanak, amely az utolsó lehetőség arra, hogy az eljárásban részt vevő összes fél elmondhassa észrevételeit.